Nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ hồng được hiểu là một thỏa thuận giữa hai bên, một bên có nhu cầu mua nhà đất nhưng không muốn hoặc không thể đứng tên trên GCN*, một bên không có nhu cầu mua nhà đất nhưng sẵn sàng đứng tên trên GCN thay bên mua. Việc không hiểu rõ hoặc cố tình lờ đi các rủi ro có phải sẽ mang lại thiệt cả tiềm ẩn cho chỉ một trong hai phía? Bài viết bên dưới sẽ giải đáp cho bạn về những rủi ro có thể gặp phải cho từng bên (nếu có) và những quy định của nhà nước có liên quan.
(*): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường được gọi là sổ hồng (GCN) là căn cứ xác định một người là chủ sở hữu hợp pháp đối với một nhà đất cụ thể.
NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN HỘ TRÊN GCN, BẠN CÓ THỰC SỰ GẶP RỦI RO KHÔNG?
Thực tế cho thấy, một số người muốn nhờ người khác đứng tên trên GCN giúp mình thường là do họ không thuộc diện được sở hữu nhà đất tại Việt Nam hoặc để tránh sự chú ý từ người thân, cộng đồng hoặc cơ quan chức năng đối với những tài sản này. Tuy nhiên, người nhờ đứng tên hộ GCN cần hiểu rằng, căn cứ theo Luật Đất đai 2013, việc đứng tên trên GCN sẽ giúp người đứng tên hộ có đầy đủ quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp với nhà đất như sau:
(1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
(3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
(4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
(5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
(6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
(7) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Do đó, người nhờ đứng tên hộ sẽ phải đối mặt với rủi ro mất trắng tài sản nếu rơi vào các trường hợp sau:
- Người được nhờ đứng tên trên GCN có ý định và cố tình tìm cách chiếm đoạt tài sản. Khi đó, người nhờ đứng tên hộ trên GCN sẽ không được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường) khi nhà đất bị Nhà nước thu hồi nếu nhà đất đủ điều kiện được nhận bồi thường; hay không thể thực hiện chuyển nhượng lại, cho thuê, tặng cho, góp vốn, thế chấp... nhà đất (nếu đủ điều kiện) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác
- Người được nhờ đứng tên GCN nhà đất qua đời và người được thừa kế của người đứng tên hộ không thừa nhận hoặc không biết nguồn gốc nhà đất là do được “nhờ” đứng tên. Khi đó, tài sản sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người đứng tên hộ trên GCN. Lúc này, việc chuyển nhượng nhà đất của những người thừa kế cho một bên thứ ba có thể xem là hợp pháp.
- Người đứng tên hộ trên GCN bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật với bên thứ ba thì nhà đất do người này đúng tên hộ cũng sẽ bị kê biên; quyền, lợi ích của người nhờ đứng tên cũng sẽ không được đảm bảo nếu không có chứng cứ để chứng minh.
- Thời điểm được nhờ đứng tên hộ trên GCN nằm trong thời kỳ hôn nhân của người đứng tên hộ, thì khi vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và phân chia tài sản chung, nhà đất được nhờ đứng tên hộ sẽ được chia cho vợ, chồng người này. Lúc này, việc chuyển nhượng nhà đất của những người người được chia cho một bên thứ ba thì có thể được xem là hợp pháp.
Như vậy có thể thấy, việc cố tình sở hữu nhà đất hoặc che giấu tài sản bằng cách nhờ đứng tên hộ trên GCN có thể phản tác dụng và gây thiệt hại nặng nề cho người nhờ đứng tên hộ nếu người nhờ đứng tên hộ chưa hình dung được đầy đủ, rõ ràng các rủi ro có thể gặp phải.
ĐỨNG TÊN HỘ GCN GIÚP NGƯỜI KHÁC, BẠN HOÀN TOÀN CHỈ CÓ LỢI?
Nhiều người xem việc đứng tên hộ trên GCN cho người khác như là một cách để giúp đỡ hoặc là cơ hội để sử dụng nhà đất một cách miễn phí hoặc để kiếm được một khoản tiền từ việc đứng tên hộ này. Thậm chí, nếu có ý đồ xấu, người đứng tên hộ còn có thể “chiếm” tài sản được nhờ đứng tên thành của riêng và hoàn toàn có đầy đủ quyền của người chủ sở hữu.
Tuy nhiên, hành động đứng tên hộ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, cụ thể như sau:
- Bị thiệt hại về tài chính: Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TTNCN) năm 2014, cá nhân phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng nhà đất duy nhất của bản thân tại Việt Nam sẽ được miễn thuế. Do đó, nếu người được nhờ đứng tên hộ chỉ mới sở hữu một nhà đất duy nhất tại Việt Nam nhưng lại nhận lời đứng tên hộ trên GCN thêm cho người khác, thì nhà đất do người này sở hữu sẽ không còn được xem là duy nhất nữa. Khi đó, người đứng tên hộ trên GCN sẽ vẫn phải đóng đầy đủ TTNCN cho Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất duy nhất của bản thân tại Việt Nam.
- Bị liên đới chịu trách nhiệm với các hành vi vi phạm pháp luật do bên nhờ đứng tên trên GCN gây ra: Trường hợp người nhờ đứng tên hộ trên GCN không thuộc diện được được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam do là người nước ngoài; hoặc cố tình che giấu các hành vi trốn thuế; tẩu tán tài sản của bản thân bị phát hiện, người đứng tên hộ có thể bị xử lý hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của vi phạm.
- Chịu trách nhiệm pháp lý nếu nhà đất được nhờ đứng tên hộ gây thiệt hại cho người khác. Giả sử xảy ra trường hợp nhà đất bị đổ sập, hỏa hoạn, gây nứt lún, làm ảnh hưởng tiêu cực đến các công trình, tài sản của người khác thì người đứng tên hộ trên GCN sẽ phải bồi thường thiệt hại, bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy thuộc vào mức độ thiệt hại gây ra.
Do đó, để tránh vướng vào các rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra, chúng ta nên bỏ qua những lợi ích trước mắt và lịch sự từ chối việc đứng tên hộ trên GCN người khác.
Dù mục đích là gì, việc nhờ người khác hoặc đứng tên hộ người khác trên GCN cũng mang lại những rủi ro nhất định cho cả người nhờ và người được nhờ. Do đó, dù tin tưởng nhau hay không, việc đứng tên hộ không nên thực hiện.
Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.
D.T