Không ít người bị thiệt hại nặng nề về tài chính hoặc vướng phải các rắc rối phức tạp khi mua phải những bất động sản (BĐS) có quy hoạch không như mong đợi. Do đó, việc nắm vững thông tin quy hoạch của thửa đất trước khi mua, đầu tư là điều vô cùng cần thiết. Vậy làm thế nào để có được các thông tin này? Bài viết bên dưới sẽ chia sẻ cho bạn 4 cách bao gồm Kiểm tra thời điểm cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng); Kiểm tra thực địa; Tham khảo đề án quy hoạch; Dự đoán khả năng quy hoạch bị thay đổi.
LỢI ÍCH CỦA VIỆC NẮM RÕ QUY HOẠCH
Khi bạn có nhu cầu đầu tư, mua bán, xin giấy phép xây dựng cho BĐS, việc nắm rõ quy hoach sẽ giúp bạn đưa ra được các quyết định hợp lý, cũng như hạn chế các rủi ro, rắc rối có thể xảy ra. Cụ thể như sau:
- Khi đầu tư: Việc nghiên cứu tỉ mỉ các quy hoạch tổng thể, quy hoạch phát triển vùng, đường vành đai.... giúp đánh giá được tiềm năng phát triển, cơ hội đầu tư, định hướng kinh doanh và lợi nhuận có thể mang lại từ đầu tư của một khu vực trong tương lai. Ví dụ như, khi nhà đầu tư xác định được 1 dự án hoặc thửa đất nào đó được quy hoạch nằm gần đường cao tốc, bệnh viện, trường học... Nhà đầu tư sẽ mua sớm, đón đầu quy hoạch rồi bán lại kiếm lời khi các dự án này khởi công hoặc tăng đến mức giá mà họ mong muốn. Lúc này giá trị của BĐS tại đây có thể tăng nhiều hơn 20 - 30% so với mức tăng thông thường của các khu vực kém tiềm năng hơn.
- Khi mua bán: Việc sử dụng hiệu quả các bản đồ quy hoạch phân khu hoặc chi tiết (thể hiện bằng Bản đồ 1/2000 và 1/500) kết hợp cùng bản đồ địa chính giúp xác định được tính pháp lý của một dự án hay một thửa đất cụ thể. Ví dụ như biết được phần nào một dự án có đủ điều kiện để mở bán hay không hay hiện trạng sử dụng của một thửa đất đang là như thế nào, có bị tranh chấp hay sử dụng sai mục đích không...
- Xin giấy phép xây dựng: Việc dựa vào Quy hoạch xây dựng và những yêu cầu khác của cơ quan nhà nước là điều cần thiết trước khi muốn xin cấp phép đầu tư xây dựng các công trình phục vụ cho mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Ví dụ theo quy định tại thành phố Hồ Chí Minh, nếu chiều rộng lộ giới giao động trong khoảng từ 3.5 đến 7 mét thì số tầng tối đa có thể xây dựng là 4 tầng. Do đó, khi muốn xin được giấy phép xây dựng thì bạn cần đảm bảo công trình của bạn chỉ có từ 4 tầng đổ lại.
CÁCH ĐỂ NẮM RÕ QUY HOẠCH
- Kiểm tra thời điểm cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng)
Vì chủ quan và thiếu kinh nghiệm, nhiều người trước khi mua chỉ kiểm tra thông tin quy hoạch của BĐS trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do quy hoạch 1/2000 thường thay đổi 5 năm 1 lần nên việc kiểm tra này chưa đủ đảm bảo. Do đó, nếu nhận thấy thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã hơn 5 năm trở về trước, bạn nên kiểm tra thêm tại Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc địa bàn có thửa đất để xem có sự thay đổi nào liên quan tới quy hoạch ảnh hưởng tới thửa đất bạn tính mua hay không.
- Kiểm tra thực địa
Ngoài việc xem các thông tin trên bảng thông tin dự án (thường được đặt ở những vị trí dễ nhìn trước những khu vực hoặc dự án đã được cấp phép) hay yêu cầu chủ đầu tư cho xem hồ sơ pháp lý của dự án theo quy hoạch 1/500 thì bạn vẫn cần xuống tận nơi có BĐS để tiến hành quan sát thực địa. Cụ thể như sau:
• Kiểm tra xem dự án có được chính quyền xã/ phường công nhận không; Tọa độ địa lý xây dựng có giống trên giấy phép không; Dự án đã thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện – đường – cấp thoát nước) hay chưa... Những điều này giúp xác minh được dự án có pháp lý đầy đủ hay không và tránh mua phải BĐS thuộc dự án “ma”.
• Thường mỗi phường/ xã sẽ có ít nhất một nhân viên chịu trách nghiệm về địa chính. Đây là người trực tiếp thực hiện các nghiệp vụ quản lý hành chính về đất đai có liên quan trên địa bàn nên họ sẽ nắm rõ hiện trạng BĐS bạn tính mua. Do đó, bạn có liên hệ với họ hoặc các công ty có chức năng đo đạc địa chính trên địa bàn để tiến hành đo đạc diện `tích đất thực tế, xác minh tranh chấp hoặc quy hoạch... trước khi tiến hành đặt cọc để hạn chế rủi ro có thể xảy ra.
• Những người dân xung quanh, hàng xóm kế bên, môi giới nhà đất tại địa phương... thường nắm được các thông tin quy hoạch trong khu vực của họ, các chính sách nhà nước có liên quan. Do đó, bạn có thể hỏi thăm thêm những đối tượng này để có thể đánh giá sơ bộ, kiểm tra chéo các thông tin thu thập trước đó hoặc cập nhật thêm thông tin mới về quy hoạch của BĐS dự tính mua, đầu tư.
- Tham khảo đề án quy hoạch
Theo quy chế của nhà nước, các thông tin về quy hoạch sau khi được phê duyệt sẽ được công bố rộng rãi trên trang thông tin của chính quyền. Do đó, bạn có thể tìm đọc các tài liệu, văn bản này tại các trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường tỉnh/ thành phố. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm Thông tư số 10/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng để hiểu rõ hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị này có gì và nên hiểu như thế nào cho đúng. Ví dụ như xác định được khả năng một quận/ huyện nào đó có khả năng được quy hoạch lên thành phố trực thuộc tỉnh hay không, nếu có thì được chuyển thành thành phố loại mấy...
- Dự đoán khả năng quy hoạch bị thay đổi
Ngoài việc sử dụng các cách ở trên để kiểm tra quy hoạch thì bạn hoàn toàn có thể dự đoán khả năng thay đổi quy hoạch tại một khu vực trong tương lại. Do khi lập quy hoạch, cơ quan chức năng thường căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xem xét có nên thực hiện việc thay đổi hay không hoặc nên thay đổi như thế nào cho phù hợp. Ví dụ như:
• Việc thay đổi chức năng sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của một khu vực đang có dân cư sinh sống hoặc có các công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh rất hiếm khi xảy ra... Ngược lại, quy hoạch ở những khu vực chưa có dân cư sinh sống hoặc thưa thớt dân cư thường dễ bị thay đổi hơn.
• Những thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực được quy hoạch để phát triển thành vùng chuyên canh sản xuất thì khả năng quy hoạch của những thửa đất này được thay đổi thành đất phi nông nghiệp (đất ở) là rất thấp. Tuy nhiên, với những thửa đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư thì khả năng quy hoạch của những thửa đất này thay đổi thành đất phi nông nghiệp (đất ở) sẽ cao hơn.
• Đường giao thông được quy hoạch trong những khu vực không có dân cư hoặc dân cư thưa thớt thường sẽ có chiều rộng lớn hơn so với đường giao thông được quy hoạch trong khu vực dân cư động đúc do chi phí đền bù khi thu hồi đất ở khu vực dân cư đông đúc là cao hơn.
Thông tin luôn là tài sản vô giá. Việc nắm rõ thông tin, đặc biệt là thông tin quy hoạch giúp bạn chủ động và tự tin hơn khi mua bán, đầu tư BĐS. Hãy bỏ túi ngay 4 kinh nghiệm trên để việc mua bán, đầu tư BĐS của bạn luôn được suôn sẻ nhé.
Bài viết có liên quan:
- 7 khái niệm phổ biến liên quan đến quy hoạch
- 6 loại bản đồ quy hoạch bạn nhất định phải biết
- 5 thắc mắc thường gặp về đất quy hoạch
- Ký hiệu và màu sắc các loại đất trên bản đồ quy hoạch
Những nội dung này chỉ mang tính tham khảo, không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống, thời điểm cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn.
D.T