Với giá cả bất động sản ngày càng leo thang so với thu nhập bình quân của đa số người dân, việc tậu được một mái ấm nhỏ cũng có thể trở thành giấc mơ xa vời. Do đó, được mua nhà ở xã hội với mức giá phải chăng hơn so với nhà ở thương mại cùng khu vực, không chỉ là mong mỏi mà còn là nhu cầu bức thiết của rất nhiều người. Loại hình nhà ở này giúp giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở rất lớn tại các địa phương. Vậy nhà nước đang có những quy định như thế nào đối với loại hình nhà ở này? Bài viết sau đây sẽ chia sẻ cho bạn về Khái niệm, Tiêu chuẩn về diện tích, Đối tượng được mua, Điều kiện được mua và chuyển nhượng nhà ở xã hội.
1. Khái niệm nhà ở xã hội
Theo khoản 7 Điều 1 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Hiểu một cách đơn giản nhà ở xã hội là nhà ở được xây dựng bởi nhà nước hoặc doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình nhận được sự ưu đãi của nhà nước, nhằm mục tiêu cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho các đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua.
Nhìn chung có 02 dạng hỗ trợ từ Nhà nước: (1) hỗ trợ vốn từ Nhà nước; hoặc (2) nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Điều 53.1 Luật Nhà ở 2014 thì có nhiều ưu đãi từ Nhà nước như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi; được Ủy ban nhân dân tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật; được dành 20% tổng diện tích đất ở (Điều 58 Luật Nhà ở 2014, Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP).
2. Tiêu chuẩn về diện tích đối với nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội phải đảm bảo tiêu chuẩn về diện tích theo quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), cụ thể như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư:
- Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
- Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần* so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
- Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.
- Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
(*): Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng:
- Tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2.
- Hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.
3. Điều kiện được mua nhà ở xã hội
Theo Điều 49, 50 và Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội (bao gồm cá nhân và hộ gia đình) cần đáp ứng đầy đủ 04 điều kiện cụ thể như bên dưới:
3.1 Đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội
Theo Điều 49, 50 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng sau đây có quyền mua nhà ở xã hội:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
3.2 Điều kiện về nhà ở
Các đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình.
- Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
3.3 Điều kiện về cư trú
Các đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về cư trú sau đây:
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.
3.4 Điều kiện về thu nhập
- Các đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Tức là có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/ năm) nếu không có người phụ thuộc.
- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 07/2021/NĐ-CP:
Đối với hộ nghèo:
• Khu vực nông thôn: Hộ nghèo là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/ tháng ở mức từ 1.500.000 đồng trở xuống và hộ bị thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường về mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
• Khu vực thành thị: Hộ nghèo là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/ tháng ở mức từ 2.000.000 đồng trở xuống và hộ bị thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường về mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
Đối với hộ cận nghèo:
• Khu vực nông thôn: Hộ cận nghèo là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/ tháng ở mức từ 1.500.000 đồng trở xuống và hộ bị thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường về mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản.
• Khu vực thành thị: Hộ cận nghèo là hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/ tháng ở mức từ 2.000.000 đồng trở xuống, đồng thời cũng thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường về mức độ thiếu hụt dịch vụ xã hội cơ bản.
- Riêng các đối tượng bên dưới không cần đáp ứng điều kiện về thu nhập:
• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ do không đủ điều kiện được thuê tiếp, chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm dẫn tới bị thu hồi nhà ở công vụ.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
4. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội
Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:
- Bên thuê mua**, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này (không phải nộp thuế thu nhập cá nhân) thì:
• Chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó.
• Hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên bên mua, bên thuê mua phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
(**): Thuê mua là hoạt động người cho thuê, chuyển giao tài sản cho người thuê, để người này sử dụng trước khi quyết định mua hay không mua hẳn tài sản sau khi hết hạn thuê.
Với những thông tin được cung cấp trong bài viết trên, bạn hãy tự đánh giá nhu cầu và điều kiện của bản thân có phù hợp để sở hữu nhà ở xã hội hay không. Từ đó, có phương án tài chính để chọn loại hình nhà ở phù hợp cho bạn nhé.
Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.
D.T