Việc thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất nhằm mục đích để ở và kinh doanh diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ những quy định, thủ tục liên quan tới hình thức giao dịch quyền sử dụng đất này. Bài viết bên dưới sẽ cung cấp cho bạn các thông tin cơ bản về Khái niệm, Chủ thể, Điều kiện và Trình tự, thủ tục của hình thức giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Trong đó phần Trình tự, thủ tục được trình bày ngắn gọn với 4 bước, bao gồm Ký hợp đồng cho thuê/ cho thuê lại quyền sử dụng đất; Đăng ký biến động đất đai; Tiếp nhận hồ sơ; Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê theo đó người sử dụng đất (bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (bên thuê) sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất cho bên thuê khi hết thời hạn thuê.
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc bên cho thuê cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất mà mình thuê được chủ đất.
2. Chủ thể
2.1. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu:
+ Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
- Tổ chức kinh tế (theo khoản 2 Điều 174, Điều 176, Điều 177, Điều 179, Điều 183, Điều 185 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức sự nghiệp công lập (*).
(*): Tổ chức sự nghiệp công lập chính là các tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, chính trị – xã hội thành lập theo quy định của pháp luật có tư cách pháp nhân, cung cấp các dịch vụ công, phục vụ quản lý Nhà nước trong các lĩnh vực như giáo dục, đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, văn hóa, thể dục thể thao, lao động – thương binh và xã hội, thông truyền thông và các lĩnh vực sự nghiệp khác được pháp luật quy định.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.
+ Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.
* Lưu ý: Không phải mọi trường hợp các chủ thể trên đều được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà tùy từng trường hợp mà các chủ thể trên cần đáp ứng một số điều kiện nhất định của pháp luật đất đai để cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
2.2. Chủ thể được quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế.
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Tổ chức sự nghiệp công lập.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
* Lưu ý: Không phải mọi trường hợp các chủ thể trên đều được quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất mà tùy từng trường hợp mà các chủ thể trên cần đáp ứng một số điều kiện nhất định của pháp luật đất đai để thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định (tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất cho thuê, cho thuê lại phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Chủ thể thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có đủ điều kiện (theo quy định tại các Điều 193 Luật Đất đai 2013).
- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
4. Trình tự thủ tục
Đối với các cá nhân, hộ gia đình (nhận giao đất từ Nhà nước) cho thuê/ cho thuê lại quyền sử dụng đất thì chỉ cần thực hiện bước 1. Đối với các tổ chức thuê đất trực tiếp từ Nhà nước hoặc tổ chức thuê lại đất có nguồn gốc tương tự thì cần thực hiện đầy đủ cả 4 bước sau đây:
Bước 1: Ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Bên cho thuê, cho thuê lại và bên thuê quyền sử dụng đất thống nhất các điều khoản và thực hiện ký kết hợp đồng.
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai
- Hồ sơ : Hồ sơ cần nộp để thực hiện đăng ký biến động đất đai bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK).
+ Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
- Nơi nộp hồ sơ : Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:
+ Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa: nộp tại bộ phận một cửa cấp quận/ huyện.
+ Điạ phương chưa thành lập bộ phận một cửa: nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Bộ phận tiếp nhận sẽ ghi nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Văn phòng đăng ký sẽ hướng dẫn cụ thể để người nộp hồ sơ biết cung cấp, bổ sung đúng quy định.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (nếu có).
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu và trao chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định.
Thời gian giải quyết:
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường.
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khác, vui lòng tìm đọc theo link bên dưới.
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(2) Tặng cho quyền sử dụng đất.
(3) Thừa kế quyền sử dụng đất.
(4) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
(5) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(6) Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.
D.T