Tặng cho là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất phổ biến, được diễn ra chủ yếu giữa các thành viên trong gia đình với nhau. Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất lại xảy ra khá nhiều tranh chấp dẫn đến rạn nứt tình cảm do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của các bên tham gia. Để giảm thiểu các rủi ro pháp lý tiềm ẩn, bài viết bên dưới sẽ cung cấp cho bạn các thông tin cơ bản về Khái niệm, Chủ thể, Điều kiện và Trình tự, thủ tục của hình thức giao dịch này. Trong đó phần Trình tự, thủ tục được trình bày ngắn gọn với 5 bước, bao gồm Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Nộp hồ sơ đăng ký biến động; Tiếp nhận hồ sơ; Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác trên cơ sở hợp đồng không đền bù, đồng thời bên được tặng cho đồng ý nhận.
2. Chủ thể
2.1. Chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
+ Đất thuê được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế thuộc các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (theo điểm c khoản 2, khoản 3, điểm a, b khoản 4 Điều 174).
+ Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (thuộc các trường hợp tại khoản 2, tại điểm a, b khoản 3, tại điểm a, khoản 4 Điều 176).
+ Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc (trường hợp tại khoản 1 Điều 177).
+ Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (theo khoản 1 Điều 178 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo điểm b khoản 1 Điều 183, điểm a khoản 2 Điều 185 Luật đất đai 2013).
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (theo điểm b khoản 4 điều 183; khoản 1,2,3 Điều 184; điểm a khoản 2 Điều 185 Luật đất đai 2013).
2.2. Chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- Nhà nước (được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể).
- Cộng đồng dân cư (để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể).
- Tổ chức, Hộ gia đình, cá nhân (điểm c, khoản 1, điều 169 Luật đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở).
3. Điều kiện
Người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau (Căn cứ điều 188 luật đất đai 2013):
- Đất tặng cho có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất tặng cho không có tranh chấp.
- Đất tặng cho trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền tặng cho/nhận tặng cho còn phải đáp ứng điều kiện theo quy định (tại các điều 191, 192 của Luật Đất đai 2013).
- Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
4. Trình tự, thủ tục
Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa 2 cá nhân người Việt Nam cần thực hiện 5 bước sau đây:
Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
- Để thực hiện công chứng hợp đồng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần cung cấp cho công chứng viên những hồ sơ như sau:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
+ Dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu có).
+ Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)/ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên tặng cho.
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho mà pháp luật quy định phải có.
- Nơi công chứng: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với người nhận tặng cho tại cơ quan thuế nơi có quyền sử dụng đất thực hiện tặng cho.
* Lưu ý: Trường hợp được miễn thuế và/ hoặc lệ phí người sử dụng đất vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế và/ hoặc lệ phí.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Hồ sơ: Hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK).
+ Hợp đồng, văn bản về việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã công chứng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nơi nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:
+ Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp quận, huyện.
+ Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ: Bộ phận tiếp nhận sẽ ghi nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 5: Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu và trao chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định.
Thời gian giải quyết
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất ở các địa phương thông thường.
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
* Lưu ý:
- Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày hai bên ký kết hợp đồng tặng cho.
- Căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:
+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.
Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khác, vui lòng tìm đọc theo link bên dưới.
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(2) Thừa kế quyền sử dụng đất.
(3) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
(4) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(5) Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
(6) Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.
D.T