Có 7 hình thức giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm:
Chuyển nhượng chính là một trong những hình thức giao dịch quyền sử dụng đất phổ biến nhất và các vụ án tranh chấp liên quan tới tới hình thức này cũng ngày càng phức tạp hơn. Để giúp bạn giảm thiểu các rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bài viết bên dưới sẽ chia sẻ về các thông tin liên quan tới Khái niệm, Chủ thể, Điều kiện và Trình tự, thủ tục của hình thức này. Trong đó, phần Trình tự, thủ tục được trình bày ngắn gọn với 5 bước chính bao gồm Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Nộp hồ sơ đăng ký biến động; Tiếp nhận hồ sơ; Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.
2. Chủ thể
2.1. Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập (phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật tại khoản 3- Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
2.2. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Tổ chức kinh tế trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất:
+ Trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận chuyển nhượng trong các dự án phát triển nhà ở (nếu thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).
- Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (chỉ được quyền sở hữu quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở).
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (chỉ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật).
3. Điều kiện
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau (Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013):
- Đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định (tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này).
- Đất không có tranh chấp.
- Đất chuyển nhượng vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định (tại các điều 191, 192 và 194 của Luật Đất đai 2013).
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động đất đai và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
* Lưu ý: Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật.
4. Trình tự, thủ tục
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 cá nhân đối với đất ở cần thực hiện 5 bước sau đây:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần cung cấp cho công chứng viên những hồ sơ như sau:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có).
+ Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
- Nơi công chứng: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
- Người chuyển nhượng: Kê khai thuế thuế thu nhập cá nhân.
- Người nhận chuyển nhượng: Kê khai lệ phí trước bạ.
* Lưu ý: Trường hợp được miễn thuế và/ hoặc lệ phí người sử dụng đất vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế và/ hoặc lệ phí.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên trên Giấy chứng nhận)
- Hồ sơ
+ Đơn đăng ký biến động (theo Mẫu số 09/ĐK).
+ Hợp đồng chuyển nhượng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (theo Mẫu số 01).
- Nơi nộp hồ sơ
+ Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa: Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
+ Đối với điạ phương chưa thành lập bộ phận một cửa: Nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc không hợp lệ: Văn phòng đăng ký sẽ hướng dẫn cụ thể để người nộp hồ sơ biết cung cấp, bổ sung đúng quy định.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Tiếp nhận, in Phiếu biên nhận, hẹn ngày trả kết quả.
Bước 5: Giải quyết yêu cầu và trả Giấy chứng nhận
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (Nếu có).
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu và trao chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định.
Thời gian giải quyết:
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các địa phương thông thường.
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khác, vui lòng tìm đọc theo link bên dưới.
(1) Tặng cho quyền sử dụng đất.
(2) Thừa kế quyền sử dụng đất.
(3) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
(4) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(5) Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
(6) Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.
D.T