Sau 2 lần điều chỉnh, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung thêm phương án và đang đưa ra lấy ý kiến công khai từ ngày 6-9 đến 6-11-2022.
Tại mục 4 về thời hạn sở hữu nhà chung cư của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án bao gồm: Phương án 1 bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; Và phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật Đất đai. Với phương án này dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Bộ Xây dựng giữ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn. (Nguồn ảnh: báo Lao Động)
Trước đó, với phương án 1 hướng tới việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn, dự thảo tạo ra nhiều luồng ý kiến khác nhau.
Chia sẻ trên báo Đầu tư chứng khoán, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho biết: Xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.
Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.
Bên cạnh đó, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.
Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Trong khi đó, LS. Nguyễn Bích Trâm, đoàn Luật sư TP.HCM nhận định trên giadinhonline.vn cho biết: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật thừa nhận. Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214, Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, với đề xuất mới khi giá trị sử dụng của chung cư không còn, cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ tài sản bao gồm cả đất.
Trước đó không lâu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Lý giải điều này trên nhipsongkinhte.com, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài". Ông Châu cũng cho biết thêm, nhà là tài sản có giá trị lớn mà chủ sở hữu nhà muốn để lại cho con cháu. Theo đó, việc xử lý nhà chung cư "hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ)", nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" rất có tính khả thi.
Dự kiến, với việc bổ sung thêm phương án 2, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2024.