Không ít người khi nhận bàn giao căn hộ chung cư thường chỉ xem xét các điểm dễ thấy bằng mắt thường mà bỏ qua công đoạn kiểm tra công năng của từng hạng mục, thiết bị. Để tránh các rắc rối, sửa chữa tốn kém sau này; bạn cần lưu ý kiểm tra 10 hạng mục sau: Diện tích căn hộ; Hệ thống đường điện và chiếu sáng; Hệ thống nước; Hệ thống điều hóa không khí; Tường và trần nhà; Sàn gỗ và sàn gạch; Cửa gỗ, cửa nhôm kính, cửa kính bếp; Tủ quần áo, tủ bếp, tủ gỗ; Nhà vệ sinh; Ban công.
Để thuận lợi cho việc đo đạc và kiểm tra, bạn nên chuẩn bị đầy đủ các vật dụng sau:
Các hạng mục cần kiểm tra:
1. Diện tích căn hộ
Trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ sẽ có ghi rõ diện tích căn hộ chung cư. Theo đó, diện tích tim tường là “diện tích xây dựng”, còn diện tích thông thủy là “diện tích sử dụng căn hộ”. Do đó, bạn cần kiểm tra lại kích thước căn hộ bàn giao, xem có trùng khớp giữa thực tế và trên bản vẽ hoặc hợp đồng mua bán không.
Lưu ý:
- Nếu bạn gặp khó khăn trong việc kiểm tra diện tích căn hộ, bạn có thể nhờ đơn vị dịch vụ khảo sát đo, vẽ xác định chính xác diện tích sử dụng căn hộ.
- Khi đo đạc, nếu phát sinh sai lệch thì phải kiểm tra lại các điều khoản trên hợp đồng mua bán.
2. Hệ thống đường điện và chiếu sáng
- Thiết bị chiếu sáng: Bật tất cả cầu dao và công tắc đèn tại các khu vực trong căn hộ. Bật tắt 03 lần liên tục, nếu các đèn đều sáng đều, không nháy, chủng loại như trong bảng mô tả, công tắc dễ bật/ tắt là đạt yêu cầu.
- Ổ cắm: Kiểm tra cách bố trí ổ điện có hợp lý không và dùng bút thử điện để đánh giá tình trạng có điện của các ổ cắm. Nếu chưa hợp lý có thể yêu cầu bố trí lại.
- Đấu nối mạng, tivi: Kiểm tra các đầu nối mạng, tivi đã sẵn sàng để sử dụng hay chưa.
- Bình nóng lạnh và đường điện: Kiểm tra xem đã có dây mát chống giật chưa.
Lưu ý: Bạn nên dùng bút thử điện kiểm tra ngẫu nhiên trên tường, khu vực xung quanh ổ điện và công tắc xem có tình trạng rò điện không.
3. Hệ thống nước
Hệ thống nước tập trung ở khu vực bếp, phòng vệ sinh, khu vực ban công, lô gia, khu giặt phơi.
- Hệ thống cấp nước: Kiểm tra bằng cách mở vòi và các đầu cấp nước xem có nước không, áp lực nước mạnh hay yếu.
- Hệ thống thoát nước:
Đầu tiên, kiểm tra đủ số lượng phễu thoát nước cho từng khu vực trong căn hộ như ban công, lô gia, nhà vệ sinh…
Tiếp theo, đánh giá sự thoát nước bằng cách đóng hết đường thoát nước trong nhà vệ sinh, sau đó mở vòi xả nước và quan sát tốc độ thoát nước cũng như tình trạng đọng nước. Vị trí nào thoát chậm thì bạn cần thông báo chủ đầu tư khắc phục ngay.
Lưu ý: Phải đảm bảo có phễu thoát nước riêng ở cả 02 khu lô gia và phòng giặt phơi, riêng biệt với phễu thoát nước máy giặt.
Ngoài ra, bạn nên lưu ý kiểm tra các vị trí thường bị rò rỉ nước sau:
+ Hộp kỹ thuật: Kiểm tra bằng cách mở hộp kỹ thuật và xem có bị rò rỉ nước hay không.
+ Đường ống thoát nước điều hòa: Kiểm tra xem đường ống thoát nước điều hòa có cao hơn đường gas không. Nếu cao hơn thì cần chỉnh lại, nếu không, lúc sử dụng nước sẽ bị chảy ngược vào trong nhà.
- Chống thấm: Kiểm tra bằng mắt thường các vị trí trần nhà, tường và chân tường xem có bị phồng rộp, bong tróc không.
4. Hệ thống điều hòa không khí
- Số lượng: Kiểm tra và đảm bảo đủ số lượng máy điều hòa, số lượng cục nóng.
- Hoạt động: Để đảm bảo chất lượng máy điều hòa, bạn lưu ý các vấn đề sau:
+ Tình trạng hoạt động ổn định của máy điều hòa (ví dụ: không bị tắt giữa chừng, không chảy nước), aptomat (cầu dao tự động) không nhảy.
+ Cục nóng của máy không bị rò rỉ nước, không phát ra tiếng ồn.
5. Tường nhà, trần nhà
Đối với hạng mục này có 2 điểm chính cần kiểm tra là hiện tượng nứt tường và màu sơn không đồng đều:
- Nứt tường:
+ Tình trạng nứt: Kiểm tra tổng quan việc nứt tường do sơn tường hay do kết cấu.
+ Độ phẳng: Dùng thước nhôm áp lên tường, tắt đèn chiếu sáng, soi đèn pin vào khe hở giữa thước và tường xem ánh sáng có lọt qua không.
- Màu sơn: Kiểm tra độ đều màu của sơn bằng mắt thường, xem có chỗ nào bị loang màu không. Chú ý kiểm tra ở cao độ khoảng 1,5 m đến 1,8 m (chỗ giáp lai giữa hai tầng giáo), giữa trần với tường và vị trí các công tắc, máy lạnh, quạt gió thường xảy ra lỗi nhất.
6. Sàn gỗ, sàn gạch
Để kiểm tra chất lượng phần sàn gỗ, sàn gạch, bạn lưu ý kiểm tra những điểm sau:
Đối với sàn gỗ:
- Màu sắc, chủng loại: Sàn gỗ phải đều màu; lớp phủ vân bề mặt phẳng, không xước, lỗi; đảm bảo giao đúng chủng loại gỗ.
- Độ phẳng, bám chắc của sàn: Để biết được độ phẳng, bám chắc của sàn gỗ, bạn cần:
+ Kiểm tra khe hở giữa các tấm gỗ bằng cách sử dụng thước nhôm kết hợp đèn pin. Nếu hở lớn thì cần phải được sửa lại.
+ Quan sát tình trạng phồng, rộp của sàn bằng cách đi lại trên sàn nhà, nhún chân trên sàn để xem sàn có tiếng kêu cọt kẹt hay không, nhất là các góc nhà, cạnh tường và cửa nhà vệ sinh.
Đối với sàn gạch:
- Màu sắc, chủng loại:
+ Vật liệu ốp: Đảm bảo đúng chủng loại, kích thước, màu sắc, không cong vênh, sứt mẻ, không có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc hoá chất.
+ Các mạch ốp: Phải đầy đặn, sắc nét và thẳng đều.
- Độ phẳng, bám chắc của sàn:
+ Độ phẳng: Kiểm tra bằng cách đặt thước dài áp sát vào mặt ốp. Khe hở giữa thước và mặt ốp không quá 2mm.
+ Độ bám chắc: Kiểm tra bằng cách vỗ lên mặt ốp. Nếu có độ bám dính của nền ốp với vật liệu ốp thì sẽ không phát ra tiếng bộp bộp.
7. Cửa gỗ, cửa nhôm kính, cửa kính bếp
Yêu cầu chung
- Lắp đặt:
+ Các cánh cửa phải được lắp thẳng, không bị lệch, xiên vẹo.
+ Cánh cửa cách sàn tối đa 5 mm, cách khuôn cửa tối đa 2 mm, không được chạm đất và chạm khuôn.
- Màu sắc: Đảm bảo đều màu, nhẵn mịn, không có bọt khí trên bề mặt.
- Ổ khóa cửa: Kiểm tra có xảy ra tình trạng kẹt chìa hoặc mở khóa khó khăn không bằng cách tra thử tất cả các chìa vào ổ khóa.
Đối với cửa gỗ:
- Bề mặt: Phải nhìn thấy vân gỗ. Bề mặt không bị thô ráp và không có bọt khí.
- Hoàn thiện: Kiểm tra cửa bằng cách đóng mở vài lần để xem độ trượt có tốt không.
Đối với cửa nhôm kính:
- Bề mặt: Mặt kính không bị trầy xước; bề mặt đã được sơn tĩnh điện mịn màng, đồng nhất; silicon bơm mép kính và khung nhôm phải đều và bóng phẳng.
- Hoàn thiện: Kéo mở nhẹ nhàng. Cánh không được rung lắc quá mạnh, không kẹt, vấp. Khi đóng toàn bộ thì khe giữa 2 cửa phải đều, kín và cùng nằm trên mặt phẳng.
Đối với cửa kính bếp:
- Bề mặt: Không bị dính sơn lem luốc, không bị trầy xước.
- Hoàn thiện:
+ Cánh cửa mở khoảng 45 độ. Nếu cánh cửa không tự đóng, tự mở là đạt yêu cầu.
+ Bản lề phải được đục chìm vào trong khuôn, không lắp nổi trên mặt khuôn; các đầu vít không bị toét…
8. Tủ quần áo, tủ bếp, tủ gỗ
- Màu sắc: Đảm bảo đồng bộ về màu sắc và vân gỗ; đúng chất liệu như đã cam kết.
- Độ phẳng: Dùng thước kiểm tra mặt đá tủ bếp xem chỗ nối có phẳng không, các cạnh đã đánh bóng đều chưa, còn vết mài không.
- Hoàn thiện: Cần đảm bảo được các yêu cầu sau:
+ Các bản lề tủ phải chắc chắn, ốc vít đầy đủ và đúng như đã cam kết.
+ Cánh tủ không được vênh, đóng mở vào không bị chạm vào cánh khác; khi kéo phải êm, không tạo ra tiếng động; khi đóng, khe hở giữa các cánh, giữa cánh với cánh tủ phải đều, tối đa không quá 2mm.
9. Nhà vệ sinh
- Hệ thống thoát mùi: Thông thường, mùi hôi nhà vệ sinh chủ yếu do 03 nguyên nhân sau: mùi từ ống siphon của lavabo, mùi từ phễu thoát nước trên sàn và mùi từ bồn cầu. Để đảm bảo nhà vệ sinh không có mùi hôi, bạn cần:
+ Kiểm tra hệ thống ống xả ở vị trí lavabo trong nhà vệ sinh: Xem kỹ hệ thống ống xả có hệ thống siphon không. Nếu không có, bạn yêu cầu lắp thêm ống siphon để ngăn mùi hôi bốc lên.
+ Kiểm tra phễu thoát nước trên sàn: Đảm bảo đủ số lượng và phải có ở khu vực tắm đứng và sàn nhà vệ sinh.
+ Kiểm tra bồn cầu: Vò 5 tờ giấy vệ sinh, thả vào bồn cầu và ấn xả nước, nếu giấy xả đi được là đạt yêu cầu.
- Các thiết bị vòi và khu để giặt:
+ Các thiết bị vòi nước, vòi sen: Mở nước sử dụng để kiểm tình trạng hoạt động có tốt không, sau khi tắt vòi nước còn rỉ không.
+ Bồn cầu: Kiểm tra bằng cách ấn xả hết nước trong két nước bồn cầu, chờ khoảng 20 – 25 phút, sau đó quan sát xem nước có rò rỉ ra sàn không. Để xử lý cho việc rò rỉ nước, bạn điều chỉnh phao bong bóng trong két nước, hoặc sửa lại van xả, van cấp nước của bồn cầu.
+ Hệ thống nước nóng, lạnh: Kiểm tra van tổng nước nóng, lạnh từ đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang. Đóng mở van tổng để đảm bảo van tổng cắt nước tốt, không bị hở.
Ngoài ra, cần kiểm tra đồng hồ đo nước có phải đúng đồng hồ đo nước căn hộ của bạn không, tránh bị đánh dấu nhầm. Sau đó, yêu cầu bàn giao các chỉ số đồng hồ điện, nước tại thời điểm bàn giao.
10. Ban công
- Độ an toàn: Đảm bảo chiều cao tối thiểu của lan can là 1m4, bao gồm cả lan can sắt/ gỗ hoặc lan can kính cường lực.
+ Lan can sắt/ gỗ: Các lỗ hổng của lan can để đảm bảo an toàn cho trẻ nhỏ thì không được lớn hơn 100mm*.
+ Lan can kính cường lực: Độ dày kính cường lực nên 10mm* để đảm bảo an toàn.
(*) Theo Quy chuẩn QCVN 05:2008/BXD của Bộ xây dựng về Nhà ở và công trình công cộng – an toàn sinh mạng và sức khỏe.
- Hoàn thiện:
+ Lan can sắt/ gỗ: Kiểm tra xem đã sơn hoàn thiện chưa, có chỗ nào mài chưa hết còn sắc hay nhọn không.
+ Lan can kính cường lực: Rà soát một lượt bằng mắt xem kính có bị nứt, vỡ hay trầy xước không.
Trên đây là 10 điểm quan trọng nhất định bạn phải kiểm tra kỹ khi nhận bàn giao căn hộ chung cư để hạn chế gặp phải những rắc rối, sửa chữa tốn kém về sau.
Những nội dung trong bài chia sẻ này chỉ nhằm cung cấp thông tin mang tính tham khảo về các vấn đề đang được quan tâm mà không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn.