Mua nhà luôn là sự kiện lớn trong đời. Ở các thành phố lớn, nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhà chung cư vô cùng lớn. Ngoài việc cân nhắc các yếu tố như vị trí, thiết kế, giá cả thì thời điểm mua nhà chung cư cũng rất quan trọng. Vậy, đâu là thời điểm phù hợp nhất để mua nhà: Giai đoạn mở bán đầu tiên; Giai đoạn xây dựng, hoàn thiện; Giai đoạn bàn giao và Giai đoạn đã có sổ hồng (*)? Đọc ngay bài viết sau đây để biết được đặc điểm và đối tượng mua phù hợp của từng thời điểm nêu trên.
(*): Sổ hồng là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu dự án có pháp lý đầy đủ, kế hoạch thi công ổn định, và năng lực tài chính của chủ đầu tư đảm bảo, tựu chung lại một dự án BĐS thường có 4 giai đoạn chính sau đây:
1. Giai đoạn mở bán đầu tiên (Khởi công xây dựng)
Đây là giai đoạn chung cư đã hình thành phần móng, đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán và được công bố rộng rãi ra thị trường. Ở giai đoạn này, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều chương trình chiết khấu và khuyến mãi tốt cho khách hàng (giảm giá trực tiếp vào căn hộ có thể lên đến 5%, tặng gói nội thất/ vàng/ voucher nghỉ dưỡng, ưu đãi về ân hạn nợ và lãi gốc từ ngân hàng liên kết). Mục đích giá bán giai đoạn này chủ yếu là kích thích nhu cầu người mua, thăm dò và tạo độ nóng thị trường từ chủ đầu tư. Giai đoạn này phù hợp với người mua muốn mua nhà chung cư với giá mềm nhất, cần nhiều thời gian để chuẩn bị tài chính. Nhà đầu tư cũng dễ dàng đạt lợi nhuận cao nhất nếu mua vào giai đoạn này và có nhiều cơ hội lựa chọn được vị trí đẹp để dễ dàng bán lại về sau.
2. Giai đoạn xây dựng, hoàn thiện
Giai đoạn này, khách hàng có thể thấy rõ bất động sản mình muốn mua đang dần hình thành, nên yên tâm về mặt tiến độ xây dựng hơn. Các thông tin về giấy phép, hạ tầng, giao thông, tiến độ và chất lượng xây dựng đều sẽ ảnh hưởng đến mức giá hiện tại của dự án. Điều này cũng đồng nghĩa giá sẽ cao hơn giai đoạn mở bán trước đó từ 10%. Mục đích giá bán giai đoạn này nhằm giúp chủ đầu tư bù đắp chi phí lãi vay khi thực hiện đầu tư dự án. Đa số người mua giai đoạn này là khách hàng ở thật, có nhu cầu an cư lâu dài còn nhà đầu tư khá cân nhắc với các đợt mở bán càng về sau, do số tiền đóng cao hơn rõ rệt và lợi nhuận ít hơn so với việc mua từ sớm.
3. Giai đoạn bàn giao
Bất động sản cũng là một ngành dịch vụ hàng hóa và có giá trị cao nên người mua vẫn có thói quen thích nhìn thấy, sờ chạm được. Do đó, một khi chung cư đã hoàn thiện, bàn giao, giá sẽ được đẩy tăng thêm 10 – 15% so với giai đoạn liền kề trước đó. Lúc này, căn hộ đã được nhiều ngân hàng đứng ra cho vay, tối ưu khả năng trả nợ cho khách hàng… Do đó, giai đoạn này phù hợp với khách mua ở thật và tài chính sẵn có hơn. Nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn có thể tìm cơ hội sinh lời được, vì phân khúc căn hộ chung cư có thể cho “lợi nhuận kép” đến từ việc mua và cho thuê, điều mà ít các phân khúc bất động sản khác có được.
4. Giai đoạn đã có Sổ hồng
Sau bàn giao là giai đoạn chờ được cấp sổ hồng và cũng là giai đoạn khách hàng trải nghiệm thực tế. Các dịch vụ hậu mãi như ưu đãi phí quản lý, miễn phí một số dịch vụ, giúp cho thuê/ bán lại bất động sản… đặc biệt là việc căn hộ chung cư đã được cấp sổ là một lợi thế rất lớn khẳng định được uy tín của chủ đầu tư giúp gia tăng giá trị căn hộ. Lúc này giá mua bán chủ yếu sẽ là giá do cư dân quyết định dựa theo nhu cầu thực tế từ thị trường.
Như vậy, chúng ta có thể thấy, đợt mở bán đầu tiên có rất nhiều chiết khấu, ưu đãi tốt nhưng giá bán thường rẻ hơn nhiều so với các giai đoạn mở bán sau và thậm chí rẻ hơn 50-60% khi dự án đã hoàn thành. Trường hợp cá biệt, nếu dự án nằm ở vị trí đặc biệt như cạnh trung tâm thương mại, metro, cao tốc giá căn hộ sẽ rẻ hơn 80-100% so với đợt bán đầu tiên. Theo số liệu từ CBRE, từ năm 2018 tới năm 2021 mức giá chào bán lại của các dự án gần Metro cao hơn 25-75% so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, để có lợi nhuận cao từ giai đoạn sớm, người mua cũng chịu nhiều rủi ro hơn vì pháp lý dự án, thiết kế căn hộ có thể thay đổi và tiện ích có thể không đạt như mong đợi ban đầu… Do đó, tùy vào mục đích mua, năng lực tài chính và khẩu vị rủi ro, người mua cần chọn thời điểm phù hợp nhất để chọn cho mình một căn hộ ưng ý.
Những nội dung trên chỉ mang tính tham khảo, không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống, thời điểm cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn.